阳光城2018年年度董事会经营评述

2019-03-15 00:31:25 来源 同花顺财经

阳光城0006712018年年度董事会经营评述内容如下

一概述

一经济和行业

1宏观货币政策稳健?#34892;ԣ?#25151;地产政策结构边际改善

报告期内在金融去杠杆中美贸易?#20581;?#32654;联储加息政策外溢等内外部因素共同作用下国内经济内外承压具有一定下行压力同时受表外融资收缩以及稳定杠杆政策的影响货币供应量适度增长社会融资规模增速M1M2同比增速?#20013;?#25918;缓货币政策继续维持稳健?#34892;ԣ?#25151;地产政策方面在房地产市场保持稳定运行的前提下各项调控政策仍将以稳为主同?#24065;?#23558;更加强调因城施策理性施策和结构优化

2土地市场降温全国商品房销售增速放缓行业集中度提升

截至2018年12月全国商品房累计销售面积为17.17亿平方米同比增长1.3%增速?#20013;?#25918;缓去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年明显降温全国市场热度下降主要是由于因城施政调控政策显现棚改货?#19968;?#23433;置政策促使后期一部分销售动能提前?#22836;牛?#23548;致整体成交规模趋于稳定需求端热度回落加上地价总体高位导致大部分房企采取稳健的投资策略报告期内土地市场也呈现明显的降温行业格局方面龙头房企凭借资金以及运营优势集中度进一步提升预计未来集中度提升趋?#24179;中?p/>3新开工增速扩大供需结构逐步改善

供应?#20013;?#25193;大短期供不应求态势?#33322;?#25130;至报告期末国内累计新开工面积20.93亿平方米累计同比增长17.18%相比2017年增长10个百分点其中以刚需为主的住宅投资仍然是行业主要拉动点库存方面库存消化时间相对稳定截至2018年末国内累计待售面积5.2亿平方米累计同比增长-11.05%库存总量趋于合理整体供需结构趋于平衡

4投资稳定增长百城价格整体趋稳三线城市涨幅回落明显

2018年1-12月全国房地产开发投资完成额12.02万亿元同比上涨9.5%比上年同期提高2.5个百分点增速相对稳定价格方面重点城市均价各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄低线城市累计涨幅回落相对明显

5各地因城施政城镇化率逐步提升

2018年3月两会政府工作报告进一步强调房子是?#32654;?#20303;的不是?#32654;?#28818;的定位继续实行差别化调控7月中央政治局会议强调下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨?#20445;?#20004;次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调

地方?#26377;?0162017年因城施策的调控风格在需求端继续深化调控的同时更加注重强化市场监管坚决遏制投机炒房保障合理住房需求在供给端则发力住房供给结构调整大力发展住房租赁市场共有产权住房等保障性安居住房增加?#34892;?#20379;给比重建立健全稳定的产业发展长效机制此外各地方政府根据自身发展情况相继推出人才引进政策对稳定当地的房地产需求有一定的支撑于此同时我们认为新常态下城镇化率将会进一步深化提升为房地产企业带来更多发展机会

二城市和公司

公司主要房地产项目分布在大福建长三角珠三角京津冀以及战略城市等区域重点关注主要城市的土地市场和房地产市场情况如下

1房地产投资与新开工情况

从城市数据的角度看市场整体比较稳定但城市间也存在较为明显的分化

1房地产投资方面一线城市除北京外其余三个城市投资额相对稳健增长其中深圳相对增速较快

二三线城市大连太原投资额度等大幅增加公司进入的城市整体都较为稳定新开工方面广州厦门郑州均呈现不同程度下滑主要因为去年基数较高所致

2从土地市场看东莞兰州乌鲁木齐太原土地供应面积上升幅度较为明显北京福州深圳大连供应量缩减土地成交方面北京大连郑州佛?#20581;?#37325;庆南昌成交面积有所缩减其他城?#26032;?#26377;上升或下降

3从商品房销售看一线城市除北京外沪广深量价齐升总体看来公司进入代表城市整体销售面积稳定增长

三经营情况概述

回顾2018年国际国内政治经济环境复杂多变房地产政策调控已?#20013;?#36817;三年为史上最严对房地产公司的经营管理能力提出了更高的要求公司2018年初经营业绩完成情况如下

1成长依然保?#25351;?#36895;

1业绩水平

销售本报告期公司全口径销售金额达到1,628.56亿元权益销售金额合并报表项目*权益比例+联营项目*权益比例1,183.25亿元结算当期实现结算营业收入564.70亿元同比增长70.28%合并报表净利润39.06亿元同比增长75.30%合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元同比增长46.36%

2资产规模

本报告期公司合并报表总资产2,633.97亿元较上年末增长23.52%合并报表净资产410.30亿元较上年末增长34.22%

2发展趋于有质稳健

1盈利能力本报告期整个行业利润趋于下行的大背景下公司房地产项目毛利率较往期明显改善房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%合并报表净利润率提升约至7.00%加权平均净资产收益率提升2个百分点达16.38%

2偿债相关指标本报告期伴随业绩高增速公司同时实?#33267;?#36130;务指标特别是偿债指标的大幅优化逐渐由融资驱动向经营驱动过渡本报告期公?#23621;行?#38477;低扣除预收账款的资产负债率至60.84%同比减少6个百分点有息资产负债率降至42.75%同比减少10个百分点净负债率降至182.22%同比减少70个百分点

3现金流及货币资金情况本报告期公司进一步加强了现金流管控平均回款率约80.05%同时本期经营性净现金流入218亿元同比增长147.55%达到历史高点连续两个会计年度保持正值本报告期在整体信用收缩全行业资金面非常紧张的情况下金融机构充分认可经营层的运营管控和公司的整体实力公司顺势创新实现融资积极?#34892;?#30424;活资产本期公司成功发行多个国内首单证券化产品同时主动置换优化资金结构在资产规模新增优质土储增加的前提条件下融资净额比2017年有所优化有息负债规模较上一年末减少8.75亿元同时公司积极应对全行业融资成本整体抬升的局面报告期内公司平均融资成本7.94%实现?#34892;?#25511;制

本期账面货币资金378亿元占比总资产14.36%货币资金情况健康

3未来发展积极?#21892;?p/>1土地储备

公司始终保持战略定力精准把握市场2018年5月针对市场可能出现下行公司开?#38469;?#32553;投资节奏7月当机立断踩刹车所有经过投资决策的项目重新进行评价1112月判断市场可能形成回暖集中在一二线城市以?#20934;?#25110;?#20934;?#38468;近的?#22270;?#33719;取了多宗优质土地本报告期公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米截至报告期末公?#23621;?#26377;土地储备总计4,418万平方米其中一二线城市土地储备面积占比76.87%预计未来可售货值占比85.80%累计成本地价4,339元/平方米根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米地售比良好

2品?#20973;?#20105;力

公司达成共识品牌美誉度将会增强公司核心竞争力尤其在公司规模过千亿之后品质管理对公司发展更为重要为此公司在千亿之后及时发布了阳光城的品?#24066;?#35328;高度提倡品质先行重视工程质量管控强力关注交付质量?#34892;?#33853;实责?#31283;ˡ?#26412;报告期公司积极?#26438;?#22320;?#24179;?#32511;色智慧?#19994;?#25112;略落地目前已实现落地31个项目累?#24179;?#31569;面积约374万平方米38,004户并开放上海檀悦101深圳天悦101绿色智慧家样板间未来推出并交付标杆项目高度?#21892;ڡ?p/>3团队及文化

2018年公司进一步优化强化集团及区域管理层集团高管齐备强大区域人才储备优质同时公司推出光合工程人才战略发展体系亦获得?#34892;?#36827;展光之子成长?#26438;١?#39592;干涌现经营层同时打造文化软实力董事会和管理层?#20302;?#31616;单顺畅公司管理团队自我?#27492;?#33258;我偏纠自我驱动的学习型组织已经形成

4考核激励体系

2018年公司进一步健全完善激励体系建立了从集团到区域从全局到项目从股权激励到经营评价项目共赢等多维度多层次的激励考评体系7月公司推出2018年股权激励计划?#21892;?#26399;权数量高达34,500万份占公司股本总额的8.52%覆盖了422名核心业务骨干同时在正常经营评价之外2018年公司对双赢机制?#32972;中?#36827;行优化完善保持其先进性适用性形成了风险共担盈利共享的良性循环截至报告期末公司双赢机制覆盖项目数?#30475;?#21040;172个极大地激发了员工主人翁意识在提升公司运营效?#23454;?#21516;时?#34892;?#25511;制了其他风险

5未来结算业绩保障

截至报告期末公司账面预收账款621.21亿元同比增长54.72%结算资源储备充足为公司实现未来业绩保驾护?#20581;?p/>四公司经营具体情况

1土地储备

1新增土储

本报告期公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备约1,333万平方米

2土地整理

西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.2亩折合15.15万平方米建筑面积24.41万平方米批复的开发建筑用地面积124.95亩折合8.33万平方米综合容积率预计5.2其中已经签订的大业主采用货币补偿方式补偿大业主的房屋总建筑面积16.11万平方米补偿总金额为23,504.55万元截至2018年12月31日已经支付拆迁补偿款及过渡费24,375.55万元本项目已取得98.47%业主的更新意向目前正在规划局办理项目的规划设计?#20013;?p/>武汉中华城B地块项目该项目规划用地面积6.21万平方米净用地面积为5.44万平方米目前正在?#24179;?#30456;关拆迁安置工作

二核心竞争力分析

一精准投资

公司准确理解地产行业周期规律坚持实施三全投资战略在恰当的时机通过?#20449;?#25346;收并购一级土地整理三旧改造特色小镇寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局截至本报告期末公?#23621;?#26377;土地储备总计4,417.77万平方米即未来可售建筑面积形成了二线以上城市全覆盖辐射机会型三四线城市的优质城市带布局布局准成本优可以?#34892;?#20445;障公司未来的经营业绩实现

二高效运营

多年来公司不断精进完善公司运营体系坚持五圆快速发展模型以三升一降提升规模速度品质降低成本为核心在充?#30452;?#38556;人才培养及引进充足土地储备和稳健财务政策的同时加强前策工作强化运营体系保障人财地三要素的有机结合和高效发挥最终促?#26500;?#21496;在快车道上良性循环发展

三适销产品

开发适销产品是房地产实?#25351;?#36895;周转的前提条件在取地的类型以及开发产品的定位上公司始终坚持顺应地产调控政策要求充分结合营运?#20302;?#25551;摹的客户需求并辅以灵活定价多方面提升项目的强适销性为公司实现稳健发展奠定基础

四先进机制

公司奉行精英治理三权分立的现代企业管理机制招揽行业顶尖职业经理人并充?#36136;?#26435;简单透明结果导向合作共赢以高效发挥优秀人?#30424;?#38431;的治理职能为公司?#20013;?#21457;展提供强有力保障

五充分激励

公司建立全方位多层次的激励体系建立了从集团到区域从全局到项目从股权激励到经营评价项目共赢等多维度多层次的激励考评体系进一步提升公司主人翁意识为公司提升运营效率提供保障

三公司未来发展的展望

一行业格局和发展趋势

2019年公司对?#38382;?#21644;自身情况的总体认?#24230;?#19979;

1整体经济及行业?#38382;?#20805;满不确定性国际环?#25104;?#19981;明朗国内行业调控没有根本改变不同城市受供需关系政策敏?#34892;ԡ?#36130;政压力等因素影响各地调控方向和真实市场能力还难以确定市场环境?#28909;?#20309;历史时刻都要多变复杂

2房地产行业在国民经济中的地位将被重新重视起来房住不炒主基调虽然没变但分城施策放松迹象?#26376;?p/>2019年随着中央两会的召开国家将在多个层面强化和深化改革譬如大幅度减税解决民企融资难的问题以更大力度?#24179;?#21508;项改革我们对房地产行业的未来?#38382;?#20063;不用过?#30452;?#35266;

3正视自身的不足和优势公司快速发展可能带来许多新的问题但同时公司也有经营上精准高效灵活的优势

二公司发展战略及重点经营管理工作重点

基于以上三个认识2019年公司管理团队制定了公司运作的指导原则我们最根本的问题是要在保证公司安全?#34892;?#36816;营的基础上充分发挥我们精准高效灵活的优势追求公司实现?#20013;?#39640;速优?#23454;?#21457;展

为了?#34892;?#33853;实上述工作思路2018年?#20934;?019年初公司管理团队经过充分思考制定与优化了一揽子制度和管理办法涵盖投资销售运营合约激励人才培养等各个方面并紧锣密?#25721;?#24067;置到位在开局之初便以明确工作方向及一年打法并在各?#34892;摹?#37096;门区域做?#39034;?#20998;的贯彻

主要工作重点如下

1关于营销底线管理积极进取?#34892;?#20379;货保证回款

1底线管理集团各区域公司的销售指标将采用底线管理的模?#20581;?p/>2积极进取在底线管理基础之上通过设?#23186;自?#24335;的奖励标准激励各区域自我驱动保证销售规模有所增长

3?#34892;?#20379;货运营供货以销定产弹性供货控制库存

4保证回款?#33322;?#20851;注点从销售规模转到销售回款调整经营奖激励措施回款率力求超过2018年平均水平保证现金流的安全可靠

2坚持财务稳健继续全面预算管控

公司将继续坚持三收三支的管理要求增权益降负债2019年争取完成调升评级实现?#34892;?#38477;低融资成本并?#20013;?#20570;好增?#25112;?#25903;全面预算的管理工作通过买地与现金回流强挂钩机制确保财务指标继续得到优化

3投资精准灵活投后管理进一步加强

在经营性驱动不断加强财务指标?#20013;?#20445;持稳健优化的前提下2019年公司将充分准备灵活应对外部变化坚持聚焦一二线城市刚需改善产品的总策略同时进一步深化区域和城市解读

2019年公司进一步升级完善投后制度严肃投摸指标跟踪对于常规项目设立投后奖项针对重大项目设立专项计划责任到人?#20013;?#24378;力加强投后管理

4安全运营夯实基础管理

2019年将是公司项目竣备交付的大年面对不确定极大的房地产市场安全运营为公司的重中之重?#28304;ˣ?#20844;司任命集团执行副总裁阚乃桂先生各区域总?#30452;?#20026;集团及地区公司COO狠抓基础管理确保供货销售交付管理对成熟区域发展中区域新区域实施分级管理进一步精细授权管理提效成立新区域管理?#34892;模?#21152;大对新区域的帮扶与管控同时强化审计及监察职能工作促进业务发展自我监督过程控制严控风险

2019年公司将着力保障安全运营狠抓基础管理修炼内功扎扎实实做好运营保证2019年圆满实现多项目的竣备交付力保结算目标的顺利实现利润绝对值有所增长

5全面?#24179;?#32511;色智慧家高品质项目亮相市场提升软实力

1绿色智慧家

2019年绿色智慧家标杆项目陆续亮相市场在品质树标杆的战略目标指引下公司将全面?#24179;?#32511;色智慧?#19994;?#33853;地及优化工作将其打造成阳光城的新IP

2物业提升计划

公司?#36873;?#23458;户至上服务为本尽心尽意至诚待人作为物业经营的指导思想结合自身发展情况与市场竞争格局阳光城物业制定了先品质再绩效后规模的长期发?#26500;?#21010;2019年集中力量提升服务水平提升满意度市优/省优小区数量科技服务平台打造物联智能化指标力争将物业品质指标在一至两年内提升至行业一流水?#20581;?p/>3工程提升计划

工程管理要坚持百年大计质量至上施工安全过程环保2019工程继续聚焦施工全过程管理提升精装修施工水平保障竣工交付力争将质量满意度提升至行业领?#20154;健?p/>公司扬专业筑品质树品牌让?#25215;?#31569;梦一路阳光落地生根力求使品牌溢价成为未来公司扩大合作发?#26500;?#27169;竞争取胜的关键

三未来面对的风险及对策

报告期内公司正在开发建设的房地产项目运营和销售情况较为良好但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在主要如下

1政策风险

近年来房地产行业受国家宏观调控政策影响较大调控政策坚持贯彻房子是?#32654;?#20303;?#27169;?#19981;是?#32654;?#28818;的总定位地产调控政策未见放松房价上涨较快的城市调控力度有所加大预期未来整体调控基调将依然?#26377;?#24182;逐步向长效机制因城施策转变市场的竞争将更加激烈房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险

应?#28304;?#26045;公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究依据政策导向和市场状况理性投资合理布局同时优化产品结构提升产品质量坚持侧重开发面向首套房刚需和改善房刚需的住宅产品

2经营风险

房地产开发土地成本不断上升市场竞争日益加剧盈利空间逐渐缩小未来的房地产开发运营将向精?#23500;?#21457;展住宅品质产品创新和成002001本控制成为房地产公司生存的关键一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂导致项目控制难度较大对开发商的项目管理能力有较高要求如果任?#20301;方?#20986;现问题都可能会导致项目开发周期延长成本上升造?#19978;?#30446;预期经营目标难以如期实现因此房地产项目的运营风险始?#23637;?#31359;项目开发的整个过程

应?#28304;?#26045;公司将通过各项?#20013;?#38477;本增效措施秉承?#23433;?#22244;地不捂盘的原则继续选择性高周转低成本的运营策略全面提升运营管理能力在项目定位上公?#23616;?#28857;关注刚性需求和首次改善需求人?#28023;?#31215;极推出适销产品在项目开发上公司依托成熟可供复?#39057;?#20135;品体系实现快速开发并通过建立行之?#34892;?#30340;生产管理?#20302;常?#20005;控关键节点?#34892;?#32553;短项目开发周期在项目销售上公司以合理的产品定价和灵活的营销策略实现项目的快速去化此外公司搭建了全产业链体系也提升了公司项?#31354;?#20307;运营管控能力

3管理风险

公司近年来经营情况良好公司规模经营业绩快速提升但随着公司区域布局的不断发展?#30001;e?#20197;及公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力治理结构风险识别控制能力融资能力等提出了更高的要求?#28909;?#20844;司未能?#20013;?#23436;善规?#38431;行?#30340;控制机制在人力资源保障风险控制项目管理区域公司管理等方面不能同步跟进公司将面临一定的管理风险

应?#28304;?#26045;组织架构方面公司会根据市场情况和自身发展及时适时地调整管理架构和管理体系保证公司快速发展的可?#20013;?#24615;人才培养方面公司将继续延揽适合企业发展的专业人才大力推行管培生计划博士领航计划等为团队提供新鲜血液同时在公司内部加大员工培训力度针对不同梯队的人才设计光之耀光之翼光之子人员培?#23548;?#21010;管理提升方面公司会加强信息化建设报告期内公司的财务共享管理服务?#34892;?#27491;式成立是公司实现管理信息化业财一体化的一项重要举措

4市场风险

房地产市场现已进入专业化规模化品牌化等综合实力竞争阶段加之政策调控的不确定性加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险未来随着房地产市场分化趋势日益明显市场集中度进一步提高强者恒强的局面将得以?#26377;?#25151;地产市场的竞争将更加激烈从而加剧了市场风险

应?#28304;?#26045;公司将坚定实施三全发展的投资战略即全地域发展全方式拿地全业态发展增加优质土储资源继续以高周转为原则从项目设计成本控制产品质量工程进度市场营销等全方面提升公司综合经营能力有针对性的开发区域市场进一步提高市场份额此外公司将积极应对大数据互联网时代的来临充分运用大数据互联网工具提升企业运营效率?#34892;?#21033;用大数据平台适时调整营销策略覆盖更多客户群体精准定位客户需求?#26438;?#36319;随客户需求变化?#20013;?#25552;升客户满意度进一步提升公司核心竞争力提高公司整体抗风险能力以应对激?#19994;?#24066;场竞争此外公司将积极进行产品质量的提升和产品创新的探索尽管住宅产品天然存在较强的同质性但公司坚信随着人民群众对美好生活的向往不断提高住宅产?#25151;?#20197;改善的空间也在不断扩大公司将在此方面加大研?#21051;?#32034;力度力求在住房品质和创新方面树立标杆锻造品牌力来抵御行业竞争加剧带来的市场风险

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小牛诊股诊断日期2019-03-24
阳光城
击败了99%的?#21892;?/div>
短期趋势强势上涨过程中可逢低买进暂不考虑做空
中期趋势上涨趋势有所减缓可适量高抛低吸
长期趋势迄今为止共33家主力机构持?#33267;?#24635;计28.85亿股占流通A股89.00%
综合诊断近期的平均成本为8.26元股价在成本上方运行多头行情中上涨趋势有所减缓可适量做高抛低吸该公司运营状况良好多数机构认为该股长期投资价?#21040;?#39640;
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